本文来自微信公众号：，作者：莫奈，编辑：江江，视觉：诺言，题图来自：视觉中国
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张毅是一名购房者。就在几个月前，当张毅在网上搜索买房的帖子时，他看到同城的一名博主发帖，称在买房后，顺利收到了中介返还的佣金。
上面的短信截图和聊天记录都不假，而这名博主还分享了自己跟中介沟通的心得以及注意事项。张毅向盐财经表示，他意外发现，现在买房已经有一些此前没想到的“优惠套路”。
社交平台网友分享买房返佣金成功经验 / 图源：网络
如今，为了顺利把房子卖出，返点、返佣的现象已经不罕见。
不过，多地开始针对这一“返点”有所动作。
比如，据媒体获悉，上海市银行同业公会近日发布关于进一步加强上海银行业个人住房贷款业务自律的通知（以下简称“通知”）。通知表示，自8月16日起，各会员单位严禁向房屋合作机构等支付佣金，存量业务需自本通知下发后一周（7个自然日）内整改完成。
不仅如此，近期，多家银行发声，将不与任何贷款中介合作。财联社在8月23日报道称，中国农业银行、酒泉农商行、阳泉农商行等多家银行针对贷款中介扰乱市场的行为，公开发布声明并提示相关风险：一是银行不与任何中介机构或者个人合作开展贷款业务；二是在贷款办理的过程中，银行并不会额外收取其他费用。
中国农业银行厦门分行发布声明，不与任何中介机构或者个人合作开展贷款业务 / 图源：中国农业银行厦门分行
到底什么是买房返点抢客？通过调查，我们将起底这一房地产市场的“新景观”。
一、新房返佣金额超10万
“返点”的现象，其实曾流行在十多年前。
2010年前后，上海等多个地方出现了一些银行与房产中介合作，对推介的客户按照一定比例向中介支付佣金的现象，而中介也随之返还一定的佣金给购房者。当时，中国银行业协会还下发通知，要求银行停止以任何形式向房贷中介、从业人员支付返点费用。
2016年4月25日，上海银监局加强个人住房贷款稽查，对部分违规的中介机构和银行进行行政处罚 / 图源：上海市银行同业公会
如今，返点、返佣的情况再次隐秘出现。
以中介返佣金的情况为例，最早在去年下半年，就有媒体提及，近三成的买家遇到过返佣的情况。
根据盐财经的调查，目前，一手房和二手房都有着不同程度的返点。
其中，新房的返点逻辑是，中介分出一部分原本属于自己的佣金给客户。
李建是深圳一名房产中介，他告诉盐财经，他所在的平台与本地数百个楼盘都有合作关系，而不同楼盘的返佣情况都不一样。
以深圳非中心区的某个楼盘为例，“这个项目我们的总佣金差不多是4个点，然后扣除平台费和税费，我们给到业主的话是2点几，最高的话能达到2点5”。
按照该楼盘在平台上成交价格从430万到590万不等的规模来计算，返佣的金额能超过10万元。
不过，他直言，如果某个楼盘返的佣金比较多，也侧面证明该盘销量不佳，卖得一般。所以，越是边缘的板块，楼盘附近的配套、交通比较差的，就有可能返的佣金越多。“但是这个也不绝对，像有些楼盘剩下的尾盘或者没有什么好的楼层了，佣金也会高一些。”
在广州，也有类似的情况。像广州番禺一个总价在400万左右的楼盘，中介高晴表示，他们在这个盘能收到7、8万的佣金，扣除相关费用后，能返一半给客户。“这附近的佣金都在5万多到7万之间，反正都不算是特别高佣金的地方。”他表示，有些更偏远的区域佣金能达到十几万，但“我们也不推荐你买这些房子，因为它们不好卖，也不适合你”。
二、二手房也有返点吗？
和一手房相比，能操作二手房按揭返点的中介会更少一些。而且，对比推销二手房，他们更倾向于新房的销售。
高晴提到其中一个原因：现在新房的得房率变高了。
“以前的房子得房率只有70%、80%，现在得房率能达到100%，同样的面积情况下，你能比别人多了十几个方。所以，我们现在都是推荐买新不买旧。”
中介李俊杰告诉盐财经，他接触了好几个二手房业主，现在稍微好一点的二手房，业主态度都比较强硬，“因为现在他们基本卖不起很高的价格，如果说客户给的价格低，他们宁愿放着不卖”。
实际上，二手房的利益复杂，所以，中介拿到手的佣金也没那么多。
李俊杰透露：“二手房返的佣金也没多少，比如，你买一间350万的房子，给了1.2%的中介费也就是4万2千元，其中角色拆分走了一半，剩下的一半才是我拿到的钱。”
角色分别是谁？包括了钥匙人、维护人、录取人，“都是不一样的人，每个点都是一个角色人负责”。而根据她的说法，她能拿到手的21000元还要先扣除平台费，最后才能跟买家五五分。
买家除了能分成佣金，还能获得办理房贷的返点优惠。
他表示，自己有银行方面的资源，通过这个渠道办理房贷能有占税后贷款比例0.6%的返点，对半拆分就是0.3%，“说实话，返点比例不高，只有新房类型的佣金能去到上万块”。
也就是说，如果当下买一套二手房，能拿到的返点包括“中介的返佣” “银行的返点”，但是由于这两部分数额都不高，所以他们加在一起，也会低于购入新房拿到的返点。
关于二手房的返点来源，也有人提出不同的看法。
一名中介对盐财经称：“二手房本来就需要买家卖家给中介费，没有返还这一说法，除非卖家能给很多佣金，但是，羊毛出在羊身上。”
为了保证承诺，不少中介都表示，可以先签署一份返点的协议。但是，目前没有一份通用的模板，每个中介提供的协议内容都不一样。有网友在社交平台上总结道：“要写清楚返佣的具体金额，一定要跟公司签，不能跟个人签，要备注好税后、开票等等事情，以及返佣的时间。”
和买房一样，找到靠谱的中介获得返佣，似乎也充满着各种不确定性。
三、返点，充满变数
在这些充满诱惑的返佣、返点面前，也有一些明里暗里的条件。尤其是，要拿到中介手里新房的返点，是有条件的。在一份签署协议的模板里提及，该客户不能自己先行去售楼部看房，不然，这无法被认定为该中介的客户。
李建表示，开发商的售楼部里会有不同的摄像头，能拍到来现场看房的客户，这些都属于开发商自己招揽的“门前客”。
这和从中介手里买到房的“渠道客”，不是一个类型。
“门前客”与“渠道客”具体怎么划分呢？
“门前客”的判定时间有保护期，期间，客人如果找到中介买房，也不会算在中介的业绩里。有些开发商保护期是在一个月到三个月之间，也有些是永久期限，也就是说，只有没被判定为“门前客”的客人找到中介，才能谈到后续的佣金和分成。
至于“渠道客”，也有保护期的时间，但这个时间会短很多，基本在一个月的时间。举例而言，当你跟a中介看房后一个月，保护期就过了，如果这时你又独自前去看房，会被认定为“门前客”。
开发商识别客人的方式比想象中还要严格，即使是专门戴了口罩去现场看楼，也有可能在摘下口罩、喝水的间隙被拍到，这样“后期人脸识别的时候就不会通过”，“平时，开发商做活动，送小点心，送气球的，你只要去领了都会被识别到，门前客就走不了平台，如果我们接触了这个客人就会判定为恶意抢客，会退佣”。
所以，不少返佣的协议里都提及，需要客户承诺通过开发商的人脸识别等内容，否则协议会失效。
中介提供的其中一份返佣协议，其中提及了当开发商不能业绩确认归属乙方，协议无效 / 受访者供图
不过，即使能通过中介的渠道购房，这些承诺也不一定能兑现。
惠州曾报道过这样一则案例。
2023年，范女士准备在深圳坪山区购房，一名惠州本地的房产中介向她表示，可以提供房子总价值3%的返佣。按照她买入房子时323万元来计算，返回来的钱有超过9万元。
可是，这笔钱不是和她的买卖同步获得的。中介提及，会在房贷完成半年后，“开发商给（我们）打钱后才能给到你，他们才会走结佣的流程”。
2023年7月，范女士的第一个月贷款放下来了，途中，中介分别以等待开发商的回访电话、在外出差等理由进行解释，直至2024年的2月份，她发现自己被中介拉黑。
有网友表示，中介承诺返佣后跑路 / 图源：网络
值得一提的是，这名中介的团队是在抖音平台拥有7.9万粉丝的房产博主，其简介称，“深耕惠深楼市八年”。
网络上，也有部分用户表示，遇到过房产中介“跑路”的情况。从现实操作来看，很多返点的承诺都相对私密，有的只是进行口头承诺，并没有签署协议，有的约定的时间比较久远，充满着变数。
事实上，不管是何种形式的返佣，都折射出一个事实——房子难卖了，所以利益相关方才不得不出让部分利润，促成交易。
四、“买房杀猪盘”
有分析认为，在房地产市场火热的时候，项目通常不会选择分销，现在则普遍打开渠道，其实是一种变相地降价。
今年以来，还流行起了“买房杀猪盘”。
有房产中介为了能推销出房子，装成普通人跟女性谈恋爱，以婚房的名义诱导另一方买房，并且承诺自己可以出首付的钱，当其拿到佣金后就会“人间蒸发”。
实际操作的猫腻在于，男方描述的付款情况和实际不一致，他没有给首付的钱，这笔钱是由中介或者其他人进行垫付的，所以，另一方相当于是“0首付”全额贷款买房，因此背上了上百万的债务。
这一轮的楼市下行周期，改变了买卖双方的地位。
2022年以来，全国多个地方的房地产市场出现持续低迷的情况，销售数额惨淡，这一年，易居房地产研究院的报告显示，中国50个大中城市中，除了成都、北京、上海、合肥四个城市的住宅价格指数止跌转涨，其余46个城市的住宅价格指数都处在下跌状态里。
2024年7月中国房企top30月报中显示，top30房企7月业绩环比下降41.8% / 图源：易居房地产研究院
刚刚过去的2023年，销售数额的下降也是显而易见的，国家统计局数据显示，全年商品房销售面积111735万平方米，比上年下降8.5%，其中住宅销售面积下降8.2%；此外，商品房销售额116622亿元，下降6.5%，其中住宅销售额下降6.0%。
2024年7月，从同比的数据来看，无论是新房还是二手房价格，同比下降的城市数量均已达到峰值。70个城市二手房价格同比全线下跌，且二手房价格同比已连续7个月全线下跌。
其中，值得关注的数据是，不少城市的二手房价格跌幅超过新房，且持续以价换量，在可选择面增加的情况下，就会进一步分流新房的刚需。
在新房销售面积和销售数额都下降的情况下，银行也面临着房贷业务增长的压力。
今年上半年，住户贷款增加1.46万亿元，其中，代表居民住房贷款的中长期贷款增加1.18万亿元。而在2021年，该数据为3.43万亿元。
2024年上半年金融统计数据报告中提到住户贷款增加1.46万亿元 / 图源：中国人民银行
当下，提前还贷成为新的趋势，多重原因叠加的情况下，贷款的规模在逐渐下滑。2023年的数据显示，六大国有银行按揭贷余额合计约为26.43万亿元，同比减少约5166亿元。具体来看，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行和交通银行的按揭贷余额同比均下跌，仅邮储银行个人住房贷款规模增长3.37%。
所以，这也就出现了当下部分商业银行为了争抢房贷业务市场份额，而向提供房贷业务的相关中介机构提供佣金的现象。
为了遏止这一趋势，有地方机构已经作出表示。不久前，江苏银行业协会印发通知，倡议银行禁止此类违规行为，“请各银行金融机构在2024年7月底前规范与中介机构的合作协议”。
不过，从现实情况来看，只要市场需求没有发生改变，消费者出于本能，还是很难拒绝有返利的选择。
（应采访者要求，文中采访对象为化名）
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